역전세,역월세,깡통전세의 뜻과 대비책은?

요즘 뉴스나 인터넷 기사에서도 자주 등장하고 있는 단어인 역전세라는 말을 많이 보셨을 텐데, 이 단어의 뜻은 무엇이고 왜 요즘 우리의 눈에 많이 보이는 것일까요?

 

역전세란?

역전세라는 뜻은 집을 구입하고 전세 임차를 맞췄는데, 전세금액이 내려가고 있는 상황에 부딪혀서 집주인이 임차인에게 내려간 금액만큼 오히려 돈을 돌려줘야 되는 상황을 말합니다. 이러한 현상이 강남에서는 역전세 금액이 무려 10억 가까이 나오고 있는데, 역전세가 앞으로 집 값에 미칠 영향이 있는지, 있다면 무엇인지 알아봅시다.

 

 

서울의 아파트에서는 현재 급전세도 안 나가고 전세 물건이 5만 건이 넘었다고 하는데 이 수치는 1년 만에 70%나 증가한 수치라고 합니다. 급격한 금리 인상으로 전세금 이자가 월세보다 많아지면서 수요가 급격하게 하락하면서 거래량이 감소하고 공급은 많아지지만 그에 따른 수요는 낮아지고 있어서 가격이 더욱 하락하고 있는 상황입니다. 2023년에는 서울, 경기, 인천 모두 입주물량이 올해보다 많아져서 수도권에서만 9%가 증가한다고 하니 잘 대처해야겠습니다.

 

서울에는 거주 인구가 워낙 많은데 비해서 공급이 상대적으로 적기 때문에 계약갱신 청구권을 한 번 쓴 사람들은 새로 갱신할 시점에 높아진 전세가격으로 전세 대란이 올 것이라는 말이 나온 지가 엊그제 같은데, 지금은 시장 분위기가 반대로 흘러서 역전세, 역월세가 나오고 있는 상황이라는 게 참 놀지 않을 수 없습니다.

 

역월세란?

그렇다면 역월세란 무엇일까요? 역월세란 집주인이 역전세로 인해서 돌려줘야 하는 금액을 은행에 돈을 빌리는 것처럼 임차인에게 돈을 빌렸다고 가정하고 시중 금리를 적용해서 매달 월세처럼 이자를 주는 개념이라고 생각하시면 됩니다. 임차인을 맞추기 어려운 상황에서 임대인은 새로 임차인을 구하기 힘들고, 돌려줄 보증금도 없기 때문에 생겨난 현상입니다.

 

임차인의 경우에도 다른 곳에 새로 이사를 가게 되면 이사비용과 복비 등 돈도 들어가고 이사해야 하는 여러 가지 불편함이 있기 때문에 지금 살고 있는 곳에 편하게 전세 연장하는 방안으로 임대인의 의견을 받아들이는 것입니다.

 

 

이런 현상에서 알 수 있는 것처럼 매매가격이 내려가는데 전세가격은 오를 수 없고 전세 가격이 내려가는데 매매 가격이 오를 수 없듯이 결국에는 시장 분위기가 중요한 요소가 된다는 것을 알 수 있었습니다. 현재는 전세 가격이 내려가고 있는 상황으로 매매 가격도 같이 하락할 가능성도 있다고 생각하시면 좋을 것 같습니다.

 

그렇다면 서울의 집 값은 얼마나 하락하게 될까요? 최근 거래되고 있는 집의 가격을 보니 8억 미만 정도에는 체결이 되고 있는 것을 알 수 있었습니다. 그렇다는 것은 사람들이 서울에서 집을 사는데 8억 미만에 사는 것은 가격적으로 괜찮다고 판단을 했다는 결과이고 따라서 평균 12억 정도 하는 서울의 집 값이 평균 8억 정도로 내려가지 않을까 하고 생각해 볼 수 있습니다. 

 

깡통 전세란?

역전세와 역월세의 뜻과 관련되어 공부를 한 김에 또 많이 보이는 단어인 깡통 전세에 대해서도 알아보면 좋을 거 같아서 같이 내용을 알아보겠습니다.

 

깡통 전세는 집주인이 집을 구입하면서 빌린 돈과 임차인이 지불한 보증금을 합쳤을 때 보통 집 값의 70~80% 정도 되는 경우를 깡통 전세라고 합니다. 요즘 주택 가격이 하락하면서 또다시 깡통 전세라는 말이 많이 나오고 있어서 세입자들은 높아진 전세 이자와 함께 혹시나 보증금을 돌려받지 못할까 하는 걱정을 안게 되고 있는 상황입니다. 

 

대비할 수 있는 방법은?

여기에 대비하기 위해서 세입자분들은 전세를 구하시기 전에 해당 집의 등기부등본을 열람하여 임대인이 집을 담보로 빌린 금액이 있는지 그 금액은 얼마인지 확인을 하셔서 매물에 나온 전세금과 합쳤을 때 집 값의 몇 %가 되는지 확인해보셔야 합니다. 가장 안전한 경우는 임대인이 빌린 돈이 없거나 적은 경우겠죠? 

 

계약을 체결하셨을 땐 전세금 반환 보증보험에 가입하시는 것을 추천드리고 확정일자를 최대한 빨리 받는 것을 추천드립니다. 전세권 등기 설정 등의 방법이 있으니 확인해보시고 진행하시길 바랍니다.

 

또한, 입주 물량이 많은 곳은 전세 세입자를 대량으로 받아야 하는 상황이 오기에 역전세가 더 심해질 수 있는 것도 감안하시면 좋습니다. 현재 전세 보증금을 받지 못한 세입자가 경매 신청을 하는 강제 경매 건수가 한 달 만에 20% 이상 증가하고 있고 최근에 1000 가구가 넘는 집을 사들인 뒤 보증금을 돌려주지 않고 사망한 사건인 빌라왕 사건도 있는 만큼 소중한 자산을 지키기 위한 노력이 필요합니다.