규제지역 해제(강남,용산 제외) 효과와 결과는?

 

현재 대한민국뿐만이 아니라 전 세계가 급격한 금리인상기조로 인해서 자산시장에도 급격한 침체기에 들어섰는데, 이에 정부가 분위기를 보고 부동산 규제를 완화하는 기조로 흘러가고 있습니다. 윤석열 정부가 들어서자마자 양도세 한시적 완화를 해왔고 최근에 2년 더 유예하겠다 발표도 했었는데, 이렇게 조금씩 조금씩 전 정부의 높았던 규제를 조금씩 해제하고 있습니다.

 

며칠 전부터 규제지역이 강남의 3구(서초구, 강남구, 송파구)와 용산을 제외하고 서울에도 규제를 풀겠다고 발표하는 기사들이 미리부터 많았는데, 공식적으로는 어제인 3일에 발표가 되었습니다. 그럼, 강남 3구와 용산은 규제지역에 왜 남겨두었을까요?

 

강남 3구와 용산은 왜 남겨두었을까?

흔히 노른자 땅이라고 하죠. 서울에서 강남은 모든 사람들이 가지고 싶어 하는 땅, 집이 아닐까 하는데, 그만큼 인식도 서울에서 가장 비싼 곳이라고 초등학생들도 알고 있을 정도입니다. 그렇다면 용산은 윤석열 정부가 이전한 곳이기도 하고 서울에서 한강을 남쪽에서 볼 수 있는 곳이기도 합니다. 풍수지리적으로도 우수한 땅입니다. 아직 개발이 안된 곳들이 꽤 있어서 앞으로도 기대되는 곳입니다. 

 

 

그렇기 때문에 많은 사람들이 원하는 곳이고 즉, 수요가 아직은 살아있다고 정부는 생각했기 때문에 내린 결과라고 생각합니다. 고금리 시대이긴 하지만 은행의 도움이 없이 현금으로도 강남의 집을 살 수 있는 부자들은 많이 있고, 은행의 도움을 받지 못하고 실거주를 해야 하는 높은 규제 상황이었을 때도 수요는 늘 많았기 때문입니다.

 

실제로 최근 급격한 집 값 하락에도 강남 3구와 용산은 가격 떨어짐의 폭이 상대적으로 적었다는 결과도 나오고 있는 만큼 이 지역은 규제를 풀기엔 조심스러워 보입니다. 그러나 계속 주택가격이 큰 폭으로 하락하고 거래량도 낮아지고 경기가 많이 안 좋다면 강남 3구와 용산이라고 해도 끝까지 남겨두기는 어렵다고 생각합니다.

 

DSR은 유지

아시다시피 소득이 많아야 많이 빌릴 수가 있습니다. 정부에서 규제는 풀기로 했지만 금융적인 부분도 같이 완화를 시키면 시장의 역효과도 우려한 듯 보입니다. 그래서 DSR은 유지하기로 했다고 하는데, 그럼 빌릴 수 있는 금액은 한정되어 있고 고금리시기에 빌리는 거 자체가 부담으로 작용하는 사람들이 많기 때문에 규제지역을 대폭 완화했다고 하더라도 쉽사리 심리가 돌아오기엔 역부족으로 보입니다.

 

규제지역이 해제가 되면?

집을 팔게 되면 차익분에 대해서 양도소득세를 내게 되는데, 규제지역에서는 양도세율 중과를 매겼던 것이 중과가 없어지게 되고 LTV규제로 인해서 규제지역에는 1 주택자 무주택자에게 50% 였던 것이 70%로 늘어나게 됩니다. 또한 취득세도 다주택자와 법인에게는 12% 중과였던 것이 최대 8%로 줄어든 상황이지만 이것은 아직 전 정권 이전으로 돌아간 것이 아니기 때문에 아직 더 내려갈 수 있다고 보입니다.

 

 

청약 재당첨 제한으로 최대 10년이었던 것이 규제지역에 해제되면 없어지고 청약 추첨제 비율도 국민 평수이하에는 전부 가점제만 있던 것이 국민 평수 이하 60%까지 늘어납니다. 청약 부분에서는 기존의 포스팅 참고하시면 도움이 되실 것입니다.

 

분양가 상한제 적용 지역을 해제하고 전매제한 기간을 완화(수도권 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로), 실거주 의무 폐지, 청약 시 중도금을 빌릴 수 있는 기준인 12억 원과 특별공급에서의 분양가 기준인 9억 원 폐지, 청약 시 1 주택자에게 부과되는 기존 주택 처분 조건이 폐지된다고 합니다.

 

결과

LTV가 70%로 늘어난다고 해도 결국 DSR은 유지가 되기 때문에 70%까지 빌리지 못하는 상황이 되면 결국 규제지역 해제가 의미가 없어지고 취득세 부분에서 다주택자와 법인에게 부과되는 비율이 낮아졌지만 지금과 같은 가격 하락하는 시기에 다주택자와 법인들이 투자하기가 만무합니다. 돈을 보고 투자하는 사람들인데 하락하고 있는 시점에서 투자하지 않을 것이기 때문입니다. 

 

무주택자와 1 주택자들은 원래도 취득세가 1~3%이기 때문에 큰 혜택은 없어 보입니다. 그리고 청약에서 재당첨제한, 추첨제 비중이 늘어나는 혜택이 있지만, 매수자 입장에서는 이런 부과적인 사항보다 결국 가격이 중요하기 때문에 가격이 낮아지면 혜택이 없더라도 많은 사람들이 청약을 할 것이라고 생각합니다. 제일 중요한 것은 가격이기 때문입니다.

 

갑작스럽게 부동산 시장이 상승에서 하락으로 접어들었습니다. 많은 사람들의 심리가 이제 하락으로 전환되었는데 이런 상황에서 다시 분위기가 전환되기는 힘들어 보이고 아직 남은 미국의 금리인상과 우리나라의 금리인상이 있기 때문에 시장을 더 지켜볼 필요가 있어 보입니다. 

 

규제 지역의 대폭적인 완화를 해주었지만 이것이 실제로 들여다보면 매수자들에게 실질적인 큰 혜택이 있어 보이진 않아서 수요 상승을 이끌 정도까지 보이진 않은 만큼 거래량은 증가할 수는 있겠으나 분위기 반전시키기는 어려워 보입니다. 정부가 신경 쓰는 부동산 연착륙에 기여는 할 수 있다고 생각은 합니다만 이 규제완화로 부동산 상황을 지켜보고 규제 해제가 더 필요하다고 생각되면 다시 더 큰 완화책을 가져오리라고 생각하는 만큼 상황을 예의 주시하고 있으면 도움이 될 것입니다.