계약갱신청구권 이거 알고 있었나요?!

 

 

대부분의 사람들이 집에서 살고 있고 주거의 형태는 내가 집주인(임대인)이냐 아니면 빌려서 잠시 사는 임차인이냐 이 둘 중 하나입니다. 임차인의 경우에는 보통 2년 계약을 하고 집을 빌려서 살게 됩니다. 그런데 지금은 집 값이 하락기이지만 불과 1~2년 전에는 가파르게 상승했었는데요, 그래서 전세 가격도 폭등했습니다.

 

계약갱신청구권이 등장한 배경

여기에서 임차인은 계약 만료가 되어 재계약을 하거나 다른 집을 알아보면 급격하게 오른 가격에 다른 저렴한 집을 구해야 했었는데요, 이러한 상황에서 정부가 임차인을 보호하기 위해 나오게 된 것이 계약갱신청구권입니다.

 

즉, 2년 거주 후 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다고 하면 집주인이 실거주하거나(임대인의 직계존속, 직계비속 포함) 임차인이 2기의 임차료를 연체한 사실이 있는 경우를 제외하고는 임차인을 내보낼 수 없고, 전세금 인상도 5%까지만 가능합니다.

 

그런데, 이거 알고 계셨나요?

 

임차인이 계약갱신청구권을 사용하기로 하고 계약을 진행하고 난 이후에, 계약 기간이 남았어도 언제든지 계약을 해지할 수 있다는 사실말입니다. 임차인이 해지를 통보한 후 3개월이 경과하면 효력이 발행하여 임대인은 3개월 안에 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

우리의 상식상으로는 계약기간 중간에 해지를 하고 나갈 경우에 다른 세입자를 구해놓고 나가야 하는데 계약갱신청구권을 사용한 계약에서는 중도에 해지를 하는 것이 가능하다는 것입니다. 그렇기 때문에 다른 세입자를 구하기 위한 중개수수료도 지불하지 않아도 됩니다.

 

이 사실은 국토교통부 홈페이지에 주택임대차보호법 해설집에도 잘 나와있으니 자세하게 알아보시고 싶으신 분은 팩트 체크를 해보시면 좋을 거라 생각합니다.

 

 

정책정보

 

현재 분위기

요즘 전세 가격이 하락하고 있는 시기에 세입자들도 계약 갱신보다 오히려 더 싸고 좋은 곳으로 알아보는 추세라 계약갱신 건 수가 많이 줄어들고 있다고 하는데, 그럼에도 불구하고 계약갱신을 하는 세입자가 있으면 임대인의 입장에서는 엄청 고마운 상황일 것입니다.

 

하지만, 위와 같이 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 진행했을 경우에 임차인이 언제든지 나갈 수 있다는 것을 알고 있는 임대인이라면 언제 나간다고 할지 모르기 때문에, 전세 보증금을 마련해야 한다는 리스크에 상시 노출이 되어있는 상황이 됩니다. 리스크에 대한 대비를 전혀 할 수 없는 상황이 되는 것이죠.

 

따라서, 임대인은 전세금을 조금 깎아줄 테니 계약갱신청구권을 사용하지 말고 새로운 계약을 하자고 제안을 한다고 합니다. 이 집에 오래 거주할 생각이었던 임차인의 입장에서는 좀 더 저렴한 보증금을 내고 지금 집에 더 거주할 수 있고, 계약갱신청구권도 사용하지 않은 셈이니 좋게 받아들일 수 있지만, 조금만 살고 다른 곳으로 이사를 가려는 임차인의 입장에서는 계약갱신청구권을 사용하는 게 더 나은 결정이 될 것입니다.

 

 

정리

정리를 하자면 '계약갱신권을 사용했느냐 안 했느냐'가 중요하다는 것입니다. 사용했다면 세입자가 언제든 나갈 수 있고

3개월 후 효력이 발생하니 보증금을 돌려줘야 한다는 것이고, 사용하지 않았다면 계약기간을 따라야 하고 중도 해지를 할 경우에는 합의가 필요합니다.

 

또한, 묵시적 갱신(계약기간이 지나도 임대인과 임차인이 아무 말 없이 쭉 거주하는 경우)에도 세입자가 나가겠다고 하면 3개월 뒤 효력이 발생합니다.

 

우리는 임대인 아니면 임차인입니다. 이러한 내용을 잘 알아야 우리에게 좋은 상황을 만들고 우리를 지킬 수 있으니 이번 기회에 잘 알아가셨으면 좋겠습니다.